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Guia de Leilões
de Imóveis:
do edital às chaves

O método completo de quem arrematou imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais em Curitiba — com capital próprio, em menos de 2 anos. Sem promessa de enriquecimento rápido. Apenas o passo a passo real, com cases reais e os 7 erros que destroem operações.

Também disponível a Apostila Completa — 6 cases reais com tabelas de custo, jurisprudência e modelos de petição. R$ 197 · Ver a apostila →
Como funciona o leilão extrajudicial (Lei 9.514/97)
Os custos reais que ninguém te conta
Os 7 erros que destroem operações
Checklist de due diligence em 5 fases
Como calcular o lance máximo seguro
3 cases reais com números completos
6
Arrematações recentes em 20 meses no nosso último portfólio
R$ 186k
Lucro acumulado
16,3%
Margem média
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11 capítulos diretos
do começo ao registro

Sem floreio. Cada capítulo cobre uma etapa real da operação, com base em arrematações realizadas em Curitiba e Região Metropolitana.

1
Como começar do zero
Definir perfil, orçamento e capacidade operacional antes de pesquisar qualquer leilão.
2
Pesquisa de valor de mercado
5 ferramentas (QPreço, ZAP, OLX, FipeZap, cartório) e como cruzar dados.
3
Onde encontrar leilões
Bancos, tribunais e os 12 portais agregadores (Mega, Zuk, Sodré, etc.).
4
As 4 modalidades de leilão
Judicial civil, trabalhista, falência e extrajudicial — diferenças e qual escolher.
5
Análise do edital — 15 pontos
A "lei interna" do leilão. Inclui os débitos condominiais e a zona cinzenta da jurisprudência.
6
Verificação do imóvel
Como verificar ocupação, conservação e mercado mesmo sem visita interna.
7
Cálculo do lance máximo
A fórmula que separa amador de profissional, com exemplo trabalhado.
8
Véspera e dia do leilão
Verificação obrigatória de liminares e estratégia de lance em tempo real.
9
Pós-arrematação
Auto, ITBI, registro, imissão na posse — o caminho até a posse efetiva.
10
Os 7 erros fatais
Os erros mais caros — e como evitar cada um deles.
11
Checklist completo (5 fases)
Ferramenta prática para usar em cada imóvel analisado.
3 cases reais com números
Casablanca, Paloma Picasso e Maria de Lourdes — operações detalhadas.
👋 Sobre quem escreveu

Não é teoria.
São operações reais.

Sou Rafael Estorilio, sócio da JRS Empreendimentos Imobiliários. Em menos de 2 anos, conduzi arrematações em Curitiba e Região Metropolitana — judiciais e extrajudiciais. O método deste e-book não veio de curso. Veio de operar com capital próprio, errar, ajustar, e documentar cada decisão. Em uma das operações, peticionei nos autos de um leilão trabalhista e a juíza acolheu o pedido sobre débitos condominiais — economia direta na margem da operação. Esse é o tipo de detalhe que está aqui dentro.

6
Arrematações exemplificativas selecionadas
R$ 1,5M+
Capital movimentado
R$ 186k
Lucro acumulado
24,5%
Maior margem

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